VENDITA DI UN IMMOBILE ILLEGALE: CONSEGUENZE

Se acquisti una proprietà illegale e non sei stato informato dal venditore, è indubbio che hai la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto - incluso il diritto di restituzione del denaro pagato - o una riduzione del prezzo pagato, pari alle spese economiche necessarie per ottenere l'amnistia dell'edificio.


Ma presta attenzione allo statuto delle limitazioni: hai il diritto di chiedere un risarcimento contro coloro che ti hanno venduto la proprietà entro 10 anni, che iniziano tuttavia non dalla firma dell'atto di vendita, ma poiché sei stato in grado di scoprire la violazione delle normative edilizie locali.


In caso di vendita di una proprietà illegale, il venditore è responsabile per l'inadempienza risultante da aliud pro alio e per i danni derivanti dalla perdita di valore della proprietà.


Ciò è stabilito dal Tribunale di Roma, sez. XIII °, nella sentenza del 28.09.2017.


Le dichiarazioni ai sensi dell'art. 40, legge n. 47/1985 effettuata dal venditore, sulla regolarità urbana della proprietà, sono stabilite per proteggere l'acquirente, in modo che sia messo in grado di prendere decisioni consapevolmente, evitando di concludere l'acquisto o procedere ad altre condizioni.

Pensionati che vengono in Italia. Tassazione di favore per 9 anni.

Le persone fisiche non residenti possono optare per l'assoggettamento dei redditi di pensione prodotti all'estero a un'imposta sostitutiva, calcolata in via forfettaria, con aliquota del 7%, per 9 anni.

L’agevolazione che prevedeva l’opzione per soli 5 anni, è stata innalzata a 9 anni, dall’art. 5-bis del Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34.

Le condizioni, per accedere alla tassazione di favore, invece, sono stabilite nei commi 273 e 274, della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (Legge di Bilancio per l’anno 2019) e possono essere riprese come segue:

non essere stati residenti in Italia nei 5 periodi d’imposta precedenti a quello in cui l’opzione diviene efficace;

essere titolari di redditi da pensione ed assegni ad essi equiparati erogati da soggetti esteri;

trasferire la residenza in Italia in un Comune appartenente al territorio delle Regioni Sicilia, Calabria, Sardegna, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise e Puglia, con popolazione non superiore a 20.000 abitanti.

trasferire la residenza da Paesi con i quali sono in vigore accordi di cooperazione amministrativa.

QUALI SONO I PASSI PER ACQUISTARE UNA PROPRIETÀ IN ITALIA?

L'acquisto di un immobile in Italia procede attraverso tre fasi chiave:

* Proposta irrevocabile d’acquisto (Offerta di prenotazione)

* Contratto preliminare di vendita (Contratto preliminare)

* Atto di vendita (Atto di vendita).

Una volta scelta la proprietà, è necessario rivolgersi ai servizi di un avvocato, sia che si acquisti tramite un agente immobiliare o direttamente dal venditore. Il primo documento che ti verrà richiesto di firmare si chiama “proposta irrevocabile d’acquisto” (offerta di prenotazione), che è pratica normale quando si acquista tramite un agente immobiliare. Firmando la proposta irrevocabile d’acquisto assicurerai la rimozione della proprietà dal mercato per un periodo di tempo limitato, normalmente 15 giorni. Durante questo intervallo il tuo avvocato, eventualmente assistito da un geometra, effettuerà tutte le ricerche per accertare che la proprietà sia priva di debiti, ipoteche, pretese, abusi di costruzione ecc., Assicurando così che non ci saranno sorprese spiacevoli e forse costose durante la finale fase dell'acquisto. In questa fase ti verrà richiesto di versare un piccolo deposito, che è normalmente detenuto dall'agente immobiliare o dal legale fino a quando l'offerta non viene formalmente accettata (firmata) dal venditore. 


Se dovessi finalizzare l'acquisto, questo deposito sarà considerato come pagamento parziale del prezzo di acquisto. Se il venditore non accetta formalmente l'offerta, il deposito verrà restituito all'utente. A questo punto, l'acquirente e il venditore, avendo accettato di procedere con il trasporto, formalizzeranno il loro accordo con il "contratto preliminare di vendita" (contratto preliminare). Tuttavia, questo documento legale è davvero essenziale perché stabilisce i termini e le condizioni dettagliate della vendita. Uno degli elementi legali essenziali del contratto preliminare è il pagamento di un deposito (caparra confirmatoria), normalmente equivalente a un minimo del 10% del prezzo di acquisto. 


Nel contratto preliminare, le parti hanno anche fissato la data per finalizzare il trasporto di fronte al notaio pubblico. La fase finale del trasporto è il cosiddetto "atto di vendita". L'atto è redatto dal notaio nel suo ufficio e deve essere pienamente conforme al contratto preliminare. 


La legge italiana prevede che l'atto di vendita sia redatto in italiano e in inglese qualora una delle parti non capisca la lingua italiana. Se l'acquirente (i) non può essere presente per firmare l'atto di vendita di fronte al notaio, l'acquirente (i) può dare procura al loro avvocato che firmerà l'atto di vendita per loro conto.

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